Mehmet ÖZTÜRK | Sarıyer Emlakçısı VENTURA Sorumlu Gayrimenkul Danışmanı
Değerli Sarıyerliler;
Gayrimenkul piyasasında 2026 yılı, vergi sistemindeki önemli düzenlemelerle dikkat çekiyor. Özellikle Boğaz hattı, Zekeriyaköy ve Tarabya gibi prestijli bölgelerimizi kapsayan ilçemizde; mülk sahiplerini, mirasçıları ve yatırımcıları doğrudan ilgilendiren 7566 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler artık hayatımızın bir parçası.
Peki, bu yeni dönemde bizi neler bekliyor? Gelin, en güncel ve mevzuata uygun verilerle inceleyelim.
EMLAK VERGİSİ DEĞERLERİNDE “ÜST SINIR” EMNİYETİ
2026 yılı, emlak vergisine esas arsa ve bina metrekare birim değerlerinin yeniden takdir edildiği “takdir yılı”dır. Normal şartlarda Takdir Komisyonları tarafından belirlenen değerler, piyasa artışlarına bağlı olarak yüksek seviyelere çıkabiliyordu. Ancak yeni düzenleme ile bir emniyet supabı getirildi:
İki Kat Fazlası (3 Kat) Sınırı: 2026 yılı için belirlenen emlak vergi değeri, taşınmazın 2025 yılındaki vergi değerinin iki kat fazlasını (toplamda 2025 değerinin 3 katını) geçemeyecek.
Örnek: 2025 vergi değeri 5 milyon TL olan bir mülkün 2026 değeri, komisyon ne kadar yüksek belirlerse belirlesin en fazla 15 milyon TL olarak tescil edilecek. Bu sınır, kontrolsüz artışları frenlerken Sarıyer gibi değerli bölgelerde vergi yükünü ve dolaylı olarak harçları önemli ölçüde artırabilir.
TAPU HARÇLARINDA RAYİÇ BEDEL ETKİSİ
Tapu harcı oranlarında (%2 alıcı, %2 satıcı; toplam %4) bir değişiklik bulunmuyor. Ancak harç, beyan edilen satış bedelinden düşük olamaz ve mevzuat gereği emlak vergi değerinden (rayiç bedelden) az beyan edilemez.
2026’da rayiç bedellerin kanuni sınır dahilinde yükselmesi, düşük beyan imkanını sınırlayacağı için tapu harcı maliyetlerini doğrudan artıracaktır. Özellikle Köybaşı Caddesi, Tarabya veya Büyükdere gibi rayiçlerin zaten yüksek olduğu bölgelerde, alım-satım masrafları artık bütçe planlamasının en kritik kalemi haline geldi.
DEĞERLİ KONUT VERGİSİ (DKV) VE MUAFİYET DETAYI
Sarıyer, Türkiye’de Değerli Konut Vergisi mükellefinin en yoğun olduğu ilçelerin başında geliyor. 2026 yılı için güncel veriler şöyle:
Muafiyet Sınırı: Bir konutun DKV kapsamına girmesi için emlak vergi değerinin 17.711.000 TL’yi aşması gerekiyor.
Önemli İstisna: Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar, değeri ne olursa olsun bu vergiden muaf tutulabilmektedir. Birden fazla konutu olanlarda ise en düşük değerli tek mesken için muafiyet uygulanabilir.
SARIYER ÖZELİNDE SONUÇ
İlçemizde Boğaz manzaralı yalılar, modern villalar ve kentsel dönüşüm bölgelerinde rayiç bedeller premium seviyede seyrediyor. 2026 üst sınırı, aşırı artışları frenlese de birçok mülk sahibi için yıllık emlak vergisi yükümlülükleri artacaktır. Bu durum uzun vadede piyasada şeffaflığı artırırken, “belediye rayici” ile “gerçek satış değeri” arasındaki makası daraltacaktır.
MÜLK SAHİPLERİNE VE ALICILARA ÖNERİLER
Güncel Değer Sorgulama: Yeni rayiç bedelinizi Sarıyer Belediyesi veya e-Devlet üzerinden kontrol edebilirsiniz.
Maliyet Analizi: Satış veya devir işlemlerinden önce yeni harç maliyetlerini profesyonel bir danışmanla hesaplayın.
İstisnaları Takip Edin: Tek konutu olanlar için DKV ve emlak vergisi (emekli, ev hanımı vb.) muafiyet imkanlarını uzmanına danışarak değerlendirin.
Sarıyer’in eşsiz değeri, her türlü mevzuat değişikliğinde yatırım cazibesini korumaya devam ediyor. Doğru planlama ve güncel bilgiyle, bu değişimleri finansal bir avantaja çevirmek sizin elinizde.
Not: Bu yazıdaki hesaplamalar ve veriler genel bilgilendirme amaçlıdır. Her mülkün ada/parsel, konum ve nitelik bazlı özel durumu farklılık gösterebileceği için resmi işlem öncesi uzman görüşü alınması tavsiye edilir.
Sağlıklı ve kazançlı bir yıl dilerim.
Mehmet ÖZTÜRK | Sarıyer Emlakçısı VENTURA Sorumlu Gayrimenkul Danışmanı
