Değerli Sarıyerli komşularım ve mülk sahipleri;
Öncelikle tanımayanlar için ben, Sarıyer Emlakçısı VENTURA ofisinden, Sorumlu Gayrimenkul Danışmanı Mehmet Öztürk. Aynı zamanda, Sarıyer Posta Gazetesi’nde, gayrimenkul konularında önemli gelişmeleri konu alan köşem bulunmakta.
Size bana ayrılan köşemde, son günlerde emlak camiasını ve mülk sahiplerini yakından ilgilendiren, 25 Aralık 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren çok kritik bir kanun değişikliğinden bahsetmek istiyorum.
Sarıyer, yapısı gereği hisseli tapuların ve komşuluk hukukunun en yoğun olduğu ilçelerden biri. Haliyle "Hisseli bir yer satıldığında diğer hissedarın öncelikli alım hakkı" yani hukuk dilindeki adıyla Şufa Hakkı, hisseli tapulu yerlerde karşılaşılabilen bir durum.
Peki, Mecliste kabul edilen bu yeni düzenleme (11. Yargı Paketi) neleri değiştirdi? Gelin, mahallemizden örneklerle özetleyelim.
1. "İki Yıl Beklerim" Devri Bitti: Süre 1 Yıla İndi
Eskiden bir hissedar payını dışarıdan birine sattığında, eğer diğer paydaşlara noterden resmi bildirim yapılmamışsa, diğer paydaşların dava açmak için tam 2 yıl süresi vardı. Artık bu süre 1 yıla indirildi.
Ancak dikkat! Eğer satışınız 25 Aralık 2025'ten önce yapıldıysa, eski hakkınız olan 2 yıllık süre hala geçerli. Yani 2025’in başında yapılan bir satış için hakkınız kaybolmadı.
2. Tapu Bedeli Üzerinden Değil, Rayiç Bedel Üzerinden Alınabilir
İşte asıl bomba gelişme burada! Yıllardır şufa davalarında en büyük mağduriyet şuydu: Bir kişi 5 milyon TL’lik hisseyi alır, tapuda farklı gerekçelerle 1 milyon TL gösterirdi. Diğer hissedar dava açtığında, o yeri 1 milyon TL ödeyerek ellerinden alıverirdi.
Yeni yasayla artık bu dönem kapandı. Mahkemeler artık tapuda yazan rakama değil, bilirkişinin tespit edeceği "Güncel Piyasa Değeri"ne bakacak. Yani hakkını kullanmak isteyen hissedar, mülkün bugünkü gerçek değeri neyse onu ödemek zorunda kalacak. Bu, mülk alanın mağduriyetini önlerken, şufa hakkını "fırsatçılığa" çevirmek isteyenlerin de önünü kesiyor.
3. İcra Satışlarında Şufa Kalktı
İcra yoluyla satılan hisselerde de şufa davası açılabiliyordu. Yeni düzenleme ile cebri icra (ihale) yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı tamamen kaldırıldı. Bu da ihale süreçlerini daha güvenli hale getirdi.
Sevgili Sarıyer Posta okurları, gayrimenkul konularında sizleri gelişmelerden haberdar etmeye devam edeceğim. Tekrar buluşuncaya dek, sağlıcakla kalın.
Sorumlu Gayrimenkul Danışmanı Mehmet Öztürk
VENTURA | Sarıyer Emlakçısı